Оформление самовольной постройки при наличии права собственности на земельный участок

(актуально для домов, построенных в Крыму до 2014 года и после)

1. Основания для легализации

Если земля в собственности, узаконить дом можно без суда (по «дачной амнистии») или через суд, если Росреестр откажет.

Нормативная база:

• Ст. 222 ГК РФ — понятие самовольной постройки.

• ФЗ №218 «О госрегистрации недвижимости» (ст. 70) — упрощенный порядок.

• Закон №340-ФЗ («дачная амнистия» — продлена до 01.03.2031).

2. Алгоритм действий

Вариант 1. Внесудебный порядок («дачная амнистия»)

Условия:

• Дом не выше 3 этажей и не предназначен для коммерции.

• Земля предназначена под ИЖС, ЛПХ, садоводство.

• Нет споров с соседями и муниципалитетом.

Шаги:

1. Получить технический план у кадастрового инженера (включает координаты дома и его описание).

2. Подать документы в Росреестр:

   • Техплан (электронно или через МФЦ);

   • Правоустанавливающие документы на землю;

   • Квитанция об уплате госпошлины (2 000 руб.).

3. Получить выписку из ЕГРН о регистрации права.

Срок: 10–14 дней.

! Важно: Если дом построен до 2014 года, можно ссылаться на отсутствие требований о разрешении на строительство по украинскому законодательству.

Вариант 2. Судебный порядок

Если Росреестр откажет (например, из-за нарушений градостроительных норм), потребуется иск в суд.

Шаги:

1. Подготовить доказательства:

   • Технический план;

   • Заключение о соответствии дома нормам безопасности (СНиП, ПЗЗ);

   • Документы на землю;

   • Фото, свидетельские показания (подтверждающие, что дом не угрожает окружающим).

2. Подать иск в районный суд по месту нахождения дома:

   • Требование: признать право собственности на самовольную постройку.

3. Участвовать в суде:

   • Акцентировать, что нарушения несущественны (например, минимальный отступ от границы участка);

   • Подчеркнуть, что земля в собственности, а дом используется давно.

Типичные судебные решения:

• При удовлетворении иска: суд обязывает Росреестр зарегистрировать право.

• При отказе: потребуется устранить нарушения (например, перенести постройку).

3. Особенности для Крыма

• Для домов, построенных до 2014 года, применяются переходные нормы:

  • Можно ссылаться на украинские документы (если есть) или показания свидетелей.

  • Суды часто учитывают фактическое использование дома (ст. 234 ГК РФ — приобретательная давность).

• Если дом не соответствует российским нормам, но соответствовал украинским, это аргумент в пользу легализации.

Пример из практики:

• Решение Киевского райсуда Симферополя (2023): Дом 2010 года узаконен, так как истец доказал, что при строительстве соблюдались украинские нормы.

4. Какие ошибки нельзя допускать

1. Попытка продать или заложить дом до легализации — это незаконно.

2. Игнорирование уведомлений от муниципалитета — может привести к иску о сносе.

3. Подача документов с ошибками (например, неверные координаты в техплане) — приведет к отказу.

5. Документы для оформления

1. Технический план (обязательно!).

2. Выписка из ЕГРН на землю.

3. Паспорт собственника.

4. Квитанция об уплате госпошлины (2 000 руб.).

5. Дополнительно для суда:

   • Заключение экспертизы о безопасности дома;

   • Фото и свидетельские показания.

6. Что делать, если дом построен с нарушениями?

• Незначительные нарушения (например, отступ 2 м вместо 3 м):

  • Можно просить суд сохранить постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

• Критические нарушения (например, дом в охранной зоне):

  • Шансы узаконить минимальны — лучше искать компромисс с муниципалитетом.

Вывод

1. Попробуйте «дачную амнистию» — самый простой способ.

2. Если Росреестр откажет — идите в суд.

3. Используйте крымскую специфику (ссылки на украинские нормы).