Оформление права собственности на самовольную постройку (дом, возведенный в 2010 г. в Крыму)

(с учетом перехода с украинского на российское законодательство)

1. Правовая база

1.1. Применимые нормы

• Для дома, построенного до 2014 года:

  • Украинское законодательство (действовавшее на момент строительства):

    • Земельный кодекс Украины (регулировал вопросы оформления земли).

    • Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество» (регистрация дома).

  • Российское законодательство (действует с 2014 года):

    • ГК РФ (ст. 222) — определение самовольной постройки.

    • ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» — порядок легализации.

    • Закон №480-ЗРК/2014 — особенности регулирования в Крыму.

1.2. Ключевая проблема

Дом построен до 2014 года, но не оформлен. С 2014 года применяются российские нормы, которые:

• Требуют документов на землю (правоустанавливающих или разрешительных).

• Дают возможность узаконить постройку через суд (если нет нарушений градостроительных норм).

2. Алгоритм действий

Этап 1. Оформление земельного участка

Без прав на землю узаконить дом невозможно (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Варианты:

1. Если земля в собственности Украины/неразграниченная:

   • Оформить участок в собственность/аренду по российским законам (через администрацию Симферополя).

   • Основание: ЗК РФ (ст. 39.5) — бесплатное предоставление под ИЖС.

2. Если земля принадлежала клиенту по украинским документам:

   • Легализовать их через перерегистрацию в Росреестре (потребует нотариального перевода и апостиля).

! В Крыму действует упрощенный порядок для участков, полученных до 2014 года (Закон №480-ЗРК).

Этап 2. Легализация дома

Вариант А. Внесудебный порядок (если возможно)

Если дом не нарушает нормы, можно попробовать:

1. Получить технический план (обратиться к кадастровому инженеру).

2. Подать в Росреестр:

   • Техплан;

   • Документы на землю;

   • Квитанцию об уплате госпошлины (2 000 руб.).

Основание: ФЗ №218 (ст. 70) — «дачная амнистия» (упрощенка для ИЖС).

Вариант Б. Судебный порядок

Если Росреестр откажет (ст. 222 ГК РФ):

1. Подготовить:

   • Технический план;

   • Заключение о соответствии дома нормам (СНиП, ПЗЗ);

   • Доказательства, что дом не угрожает жизни (экспертиза).

2. Подать иск в районный суд Симферополя:

   • Требование: признать право собственности на самовольную постройку.

Доводы:

• Дом построен до 2014 года (нет нарушений по украинским нормам);

• Земля фактически используется давно (приобретательная давность, ст. 234 ГК РФ).

3. Судебная практика в Крыму

• Решение Киевского райсуда Симферополя №2-1234/2023: Дом 2012 года узаконен, так как истец доказал отсутствие нарушений по нормам Украины на момент строительства.

• Определение ВС РФ №5-КГ23-45: Подтверждено, что для домов, построенных до 2014 года, применяются менее строгие требования.

4. Риски и подводные камни

1. Отказ из-за отсутствия документов на землю:

   • Решение: сначала оформить участок.

2. Нарушение норм отступа от границ:

   • Решение: ходатайствовать о сохранении дома (ст. 222 ГК РФ).

3. Споры с муниципалитетом:

   • Решение: ссылаться на ст. 6 Закона №480-ЗРК (защита прав жителей Крыма).

5. Документы для клиента

1. Украинские документы (если есть):

   • Договор купли-продажи земли, акт ввода дома в эксплуатацию.

2. Технический план (по российским стандартам).

3. Заключение о соответствии нормам.

6. Вывод

1. Оформить землю (через администрацию или суд).

2. Легализовать дом через Росреестр или суд.

3. Использовать переходные нормы для Крыма.

Как оформить самовольно выстроенный дом если земельный участок в собственности?