Инвестиционные договоры: особенности составления с государством и частными инвесторами

Инвестиционные договоры регулируют вложение средств в проекты с целью получения прибыли. Они могут заключаться:

• С государством (муниципалитетом, регионом) — например, концессия, ГЧП.

• Между предпринимателями — например, вклад в бизнес, долевое строительство.

🔹 Особенности инвестиционных договоров с государством

1. Виды договоров

• Концессионные соглашения (ФЗ №115) — инвестор строит объект (дорогу, больницу), а потом эксплуатирует его.

• ГЧП (государственно-частное партнерство, ФЗ №224) — совместное финансирование проекта.

• Инвестиционные контракты (региональные программы) — например, льготы за создание рабочих мест.

2. На что обратить внимание?

✅ Гарантии государства:

• Налоговые льготы (например, нулевой налог на прибыль в первые 5 лет).

• Возмещение части затрат (субсидии).

✅ Обязанности инвестора:

• Сроки строительства.

• Минимальный объем инвестиций (например, не менее 1 млрд руб.).

✅ Риски:

• Изменение законов → нужно прописать стабильность условий (например, «Налоговый режим не меняется 10 лет»).

• Расторжение → госорган может отказаться от договора, если инвестор нарушил условия.

Пример:

В договоре ГЧП по строительству дороги прописано: «При досрочном расторжении по инициативе региона инвестору компенсируются все понесенные расходы».

🔹 Инвестиционные договоры между предпринимателями

1. Виды договоров

• Договор инвестирования в бизнес — вклад в уставный капитал или проект.

• Договор простого товарищества (долевое участие) — совместное развитие проекта.

• Договор займа + опцион (инвестор дает деньги под будущую долю в компании).

2. Ключевые условия

✅ Предмет:

• Что именно финансируется (например, строительство завода).

• Доля инвестора в прибыли или акциях.

✅ Сроки и этапы:

• График инвестиций (например, 30% сейчас, 70% после подтверждения расходов).

• Отчетность (куда пошли деньги).

✅ Ответственность:

• Штрафы за нецелевое использование средств.

• Возможность выхода из проекта (например, через выкуп доли).

Пример:

*«Инвестор вносит 10 млн руб. на развитие стартапа. В случае невывода продукта на рынок через 2 года стартап обязан вернуть сумму + 15% годовых»*.

🔐 Как обезопасить стороны?

1. Залог имущества

• Когда уместен: если инвестор дает деньги под конкретный актив (недвижимость, оборудование).

• Как оформить:

  • Заключить договор залога (ст. 334 ГК РФ).

  • Зарегистрировать в Росреестре (если залог недвижимости).

Важно! Если проект провалится, инвестор сможет продать заложенное имущество.

2. Гарантии и поручительства

• Банковская гарантия — банк вернет деньги, если компания-получатель не выполнит условия.

• Поручительство физлица (например, учредителя).

3. Escrow-счета

• Деньги хранятся на нейтральном счете и переводятся только при выполнении этапов.

4. Судебная защита

• Прописать подсудность (например, только арбитраж Москвы).

• Указать штрафы за просрочку (например, 0,1% в день).

📌 Ошибки при составлении

1. Нет четкого механизма выхода → инвестор не может вернуть деньги.

2. Нет отчетности → невозможно проверить, куда ушли средства.

3. Нет условий при изменении законов → налоги могут «съесть» прибыль.

Вывод

1. С госорганами — требуйте налоговые льготы и гарантии от расторжения.

2. С бизнесом — прописывайте доли, отчетность и залог.

3. Для всех договоров — добавляйте механизмы защиты (escrow, залог, штрафы).